בלי תחושות בטן: איך קובעים את שוויו האמיתי של נכס נדל"ני?

נתחיל בשורה התחתונה, שיווק נכס במחיר גבוה שאינו מבוסס על הערכה ריאלית עלול לפגוע בתהליך המכירה, גם בהווה וגם בעתיד. נכס אשר מוצע למכירה למשך תקופה ארוכה בערוצי השיווק השונים ואינו נמכר, עלול להצטייר בפני הרוכשים הפוטנציאלים כבעייתי, גם אם מחירו יירד בהמשך בצורה משמעותית.

בעלי נכסים רבים ניגשים לעסקאות נדל"ן מתוך תחושה כי מדובר 'בעסקת חייהם' והם מפחדים לצאת 'פראיירים', לכן הם בוחרים להעריך שווי הדירה בצורה סובייקטיבית ומבלי להתייעץ באנשי מקצוע מוסמכים.

אותם בעלי דירות מבססים את הערכת השווי שלהם על פי דירות אחרות שמתפרסמות באזור ולפי תחושת בטן, ולאו דווקא על בסיס איכות הנכס שהם מעמידים למכירה. אמנם מיקום הנכס הוא גורם מכריע בקביעת שווי הנכס, אך התבססות שנשענת אך ורק על פרסומים ולא על מכירות דומות באזור יוצרת הטיה מובנית, כיוון שערך הנכס נקבע גם על פי דירות אחרות באזור שאינן עומדות למכירה או לא נמכרו.

הטיית שווי הנכס על ידי הבעלים מגיעה לעתים לעשרות אחוזים מעל ההערכה הריאלית שהייתה מתקבלת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך או סוכן נדל"ן בעל ניסיון.

מרצ'לו אינצ'ליני, בעלים ומנכ"ל Franchi Real Estate, מסביר כי תמחור נכון הוא המפתח להליך מכירה מוצלח. אמנם מחיר הנכס הוא קריטי ובאופן טבעי כולם רוצים להרוויח כמה שיותר, אך חשוב לקחת בחשבון מיסים ועלויות נוספות שנגזרות ממכירת הנכס.

למשל, מס שבח מקרקעין שנקבע על פי הפער בין הסכום ששילם בעל הנכס בעת רכישתו ובין הרווח שנוצר לו בעת ביצוע עסקת המכירה. כמו כן, הליך מכירה מהיר ויעיל מקנה שקט נפשי ומאפשר להשקיע את הכסף באפיקים ועסקאות נדל"ן נוספות.

לפרטים נוספים לחץ כאן